Rentabilidad del alquiler en Asturias 2026
Bruta, neta y por zona — datos verificados de operaciones reales
Rentabilidad media del alquiler en Asturias 2026
La rentabilidad bruta media del alquiler en Asturias en 2026 se sitúa en el 6,4%, según datos cruzados de Idealista, Fotocasa y operaciones cerradas por Inversión Astur. Es la tercera comunidad con mayor rentabilidad bruta de España, solo superada por Murcia (6,9%) y Lleida (6,7%). Por contraste, Madrid se queda en 4,2% y Barcelona en 3,8%.
Pero la rentabilidad media oculta lo que importa: la dispersión por zona. En Asturias hay barrios al 5,3% y barrios al 8,5%. Esta guía te dice exactamente qué rentabilidad esperar por zona, cómo se descuenta a rentabilidad neta, y qué errores hacen perder 1-2 puntos de rentabilidad sin que el inversor se entere.
Rentabilidad bruta por ciudad y barrio
🏙️ Gijón — Bruta media 5,9%
- La Calzada: 6,0% – 7,2% (zona estrella demanda)
- El Llano: 5,3% – 5,9% (más céntrico, más caro)
- Pumarín-Gijón: 6,2% – 6,9%
- Roces: 6,0% – 7,0%
- La Arena: 5,8% – 6,5%
🏛️ Oviedo — Bruta media 6,1%
- Pumarín-Oviedo: 6,2% – 7,0% (mejor relación rent/seguridad)
- Vallobín: 5,5% – 6,2%
- La Tenderina: 5,8% – 6,7%
- Teatinos: 5,2% – 5,9%
- San Lázaro: 5,0% – 5,7% (zona alta, plusvalía)
🏭 Avilés — Bruta media 7,1%
- Sabugo: 6,8% – 8,0%
- La Magdalena: 6,5% – 8,1%
- Versalles: 6,2% – 7,5%
- El Pozón: 6,5% – 7,8%
- La Carriona: 6,8% – 8,2%
⛏️ Cuencas mineras — Bruta media 7,8%
- Mieres: 6,8% – 8,5%
- Langreo: 7,0% – 9,0%
- La Felguera: 7,2% – 9,0%
⚠️ Aviso honesto: Las cuencas mineras presentan rentabilidades muy altas en papel, pero la demanda de alquiler es estructuralmente menor. Riesgo de meses vacíos del 10-20% anual. Solo recomendable si conoces la zona y aceptas la volatilidad.
Cómo se calcula la rentabilidad real (bruta vs neta)
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) × 100
Rentabilidad neta = ((Alquiler anual − gastos anuales) / Inversión total con costes) × 100
Los gastos anuales típicos en Asturias 2026:
- IBI: 220-380€/año
- Comunidad: 30-60€/mes (480-720€/año si hay ascensor)
- Seguro hogar: 130-220€/año
- Mantenimiento: 1% del valor del piso/año
- Provisión meses vacíos (5%): equivalente a 0,6 mensualidades/año
- Provisión impagos (3%): equivalente a 0,4 mensualidades/año
La conversión típica bruta → neta en Asturias es de −1,2 a −1,8 puntos. Es decir, un 6,5% bruto equivale a un 4,7-5,3% neto antes de impuestos.
Caso real: rentabilidad calculada paso a paso
Piso en Pumarín-Oviedo, 73 m², comprado a 117.000€. Costes adicionales: ITP 8% (9.360€) + notaría/registro/gestoría/tasación (~2.150€) = total operación: 128.510€. Alquilado a 685€/mes = 8.220€/año.
- Alquiler anual: 8.220€
- − IBI: 280€
- − Comunidad: 540€
- − Seguro: 165€
- − Mantenimiento (1%): 1.170€
- − Provisión meses vacíos (5%): 411€
- = Beneficio neto anual: 5.654€
- Rentabilidad neta sobre inversión total: 4,40%
- Rentabilidad bruta sobre precio compra: 7,02%
Errores que destruyen tu rentabilidad
- Mirar solo la rentabilidad bruta y olvidar que neta es lo que cobras.
- No descontar provisión por meses vacíos (conservador: 5%).
- No descontar provisión por impagos (mínimo 3%).
- Reformar de más para alquilar — no aumenta el alquiler.
- Aceptar inquilinos sin filtros para no tener vacío — generan más coste que beneficio.
- Comprar por debajo de mercado en zonas sin demanda — el chollo deja de serlo.
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