Cuánto cuesta reformar un piso de 70 m² en Oviedo en 2026

Si estás mirando pisos de segunda mano en Oviedo para invertir, la pregunta de los 20.000€ (a veces literalmente) es qué te va a costar dejarlo decente para alquilar o para entrar a vivir. Y aquí la gente se mueve entre dos extremos igual de peligrosos: el que mira un par de vídeos en YouTube y calcula 400€/m² como si fuese ley divina, y el que pide cuatro presupuestos, le cantan 80.000€ y decide que la reforma es un timo.

La realidad, después de meterme en más reformas de las que me gustaría contar, está en un rango bastante más claro de lo que parece. Voy a desglosarlo partida por partida para un piso tipo de 70 m² útiles en Oviedo, con precios reales de primer trimestre de 2026.

Tres niveles de reforma: bajo, medio y alto

Antes de ir a partidas, conviene fijar qué estamos reformando, porque la palabra "reforma" tapa cosas muy distintas.

El nivel bajo es lo que yo llamo "reforma de alquiler": suelos vinílicos, pintura plástica blanca, baño y cocina funcionales con calidades básicas, ventanas de PVC serie económica y nada más. Sale entre 350€ y 450€ por metro cuadrado en Oviedo. Para 70 m², hablamos de un total de 24.500€ a 31.500€.

El nivel medio es una reforma integral seria: se cambian todas las instalaciones (fontanería, eléctrica al completo, calefacción), suelos de tarima laminada AC5, cocina con muebles de melamina de gama media y electrodomésticos de marca blanca buena, baño con plato de ducha extraplano, alicatado hasta techo y grifería Grohe o similar. Rango real: 600€ a 750€ por metro cuadrado, o sea 42.000€ a 52.500€ para los 70 m².

El nivel alto es ya reforma de vivienda propia con calidades buenas: parquet de madera natural, cocina con isla o península, encimera Silestone, baño con termo eléctrico instantáneo y mamparas a medida, domótica básica, buenas carpinterías. De 900€ a 1.200€/m², o 63.000€ a 84.000€. A este nivel, para un piso de inversión, los números rara vez cuadran.

Desglose típico para el nivel medio (el más común en inversión)

Cojamos el escenario que más se repite: reforma integral nivel medio para un piso que luego se alquila por 700-800€. Este es el desglose real por partidas que he visto en los últimos seis meses en Oviedo.

Demolición y gestión de escombros: 1.800€ a 2.500€. Depende mucho de si hay tabiques a tirar y de los contenedores que te exija el Ayuntamiento.

Albañilería (tabiques nuevos, recrecidos, cajeados, enfoscados): 3.000€ a 4.500€.

Fontanería completa (sustitución de tuberías, desagües, grifería y sanitarios nuevos): 3.500€ a 5.000€.

Electricidad con cuadro nuevo, boletín y puntos suficientes para tasación: 3.000€ a 4.500€. Aquí avisa: hay que pedir el certificado de instalación eléctrica, sin él la tasación pierde valor.

Calefacción. Si mantienes radiadores y solo cambias caldera, 2.500€. Si pones nueva instalación con aerotermia, fácilmente 7.000-9.000€. Para alquiler clásico, caldera de condensación a gas natural sigue siendo lo más razonable.

Suelos (tarima laminada AC5 en toda la vivienda): 2.000€ a 2.800€.

Carpintería interior (puertas de paso lacadas blancas y puerta blindada): 2.200€ a 3.000€.

Ventanas de PVC con rotura de puente térmico y climalit: 3.500€ a 5.500€ según número de huecos.

Cocina completa (muebles, encimera laminada, campana, vitro, horno, frigorífico y lavadora básicos): 4.500€ a 6.500€.

Baño completo (sanitarios, plato ducha, mampara, mueble, alicatado y accesorios): 3.500€ a 5.000€.

Pintura plástica en paredes y techos con dos manos: 1.500€ a 2.200€.

Proyecto, licencia y dirección técnica si la reforma lo exige: 1.200€ a 2.500€. En Oviedo, las reformas que tocan distribución necesitan licencia de obra y proyecto visado.

Suma total en rangos: 32.200€ a 53.000€. Es decir, el nivel medio cae en la parte alta de este rango cuando hay sorpresas.

Las sorpresas que se comen el margen

Nadie acaba una reforma de los años 60-70 sin al menos una de estas tres: bajante comunitaria en mal estado que obliga a pagar derrama (1.500-4.000€), instalación eléctrica con aluminio que hay que sustituir entera aunque no estaba prevista, o humedades en fachada que aparecen al quitar el alicatado del baño. Mi regla es presupuestar un 10% de imprevistos sobre el total. Si son 45.000€, mete otros 4.500€ de colchón. Si no aparece el imprevisto, celébralo con una cena; lo normal es que aparezca.

Plazos reales en Oviedo

La otra dimensión que la gente infravalora es el tiempo. Una reforma integral nivel medio bien ejecutada tarda de 10 a 14 semanas desde que entra la cuadrilla. A eso súmale 3-5 semanas de licencia municipal si la pides en regla, y un par de semanas para pedir presupuestos y decidir. En total, de la escritura a tener el piso alquilable: 4 a 5 meses. Ajusta tu tesorería sabiendo que durante ese tiempo pagas hipoteca, comunidad e IBI sin cobrar alquiler.

Qué pasa con los 70 m² si es para alquilar

Para un piso de inversión de 70 m² en Oviedo que vas a alquilar por 750€/mes, el rango razonable de reforma es 28.000€ a 45.000€, y mi recomendación sincera es quedarse en 35.000€ aproximadamente, con calidades medias-bajas pero instalaciones nuevas. Pasar de ahí rara vez se recupera vía renta: el inquilino no te va a pagar 850€ por tener encimera de cuarzo compactado en vez de laminado.

¿Te estás planteando reformar un piso concreto y no sabes si el presupuesto que te han pasado es razonable? Respóndeme a este email con las partidas y te lo miro sin compromiso. Mañana te cuento por qué la rentabilidad bruta del alquiler engaña tanto y cómo calcular la neta real incluyendo IBI, comunidad, seguros y vacíos.